A existência de benfeitorias pode gerar direito à indenização, mas não autoriza o locatário que deixou de pagar aluguéis e encargos a manter a posse do imóvel.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode permanecer no imóvel utilizando as benfeitorias realizadas como fundamento para exercer o direito de retenção.

O entendimento foi divulgado pelo STJ em 13 de julho de 2026 e foi firmado no julgamento do Recurso Especial 2.233.373, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi.

Na prática, a decisão estabelece uma distinção importante: o inquilino pode ter reconhecido o direito de receber pelos investimentos realizados no imóvel, mas isso não significa que poderá continuar ocupando o bem até que a indenização seja paga.

Caso teve origem em ação de despejo

O processo teve início com uma ação de despejo proposta pela proprietária do imóvel. Além da rescisão do contrato e da retomada do bem, a locadora buscava receber os aluguéis e demais encargos que estavam atrasados.

Durante o processo, ficou reconhecido que a locatária havia realizado benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável. O juízo de primeira instância decretou o despejo e condenou a inquilina ao pagamento dos débitos, mas assegurou o direito de indenização pelas melhorias comprovadas e a possibilidade de compensação dos gastos com a reforma.

Ao julgar o recurso, o Tribunal de Justiça de Goiás manteve os demais pontos da decisão, mas afastou o direito de retenção. Segundo o tribunal estadual, somente o locatário que cumpre regularmente as obrigações do contrato poderia invocar esse mecanismo para permanecer no imóvel.

A locatária recorreu ao STJ sustentando que os investimentos realizados foram expressivos e teriam representado praticamente uma reconstrução do bem. Ela defendia que poderia continuar no imóvel até receber a indenização correspondente.

Indenização não se confunde com retenção do imóvel

Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi explicou que o direito à indenização pelas benfeitorias e o direito de retenção são institutos juridicamente distintos.

A indenização corresponde ao eventual ressarcimento das despesas realizadas para conservar, melhorar ou tornar o imóvel adequado ao uso. Já a retenção permite que o ocupante permaneça na posse do bem até receber o valor devido.

Assim, o reconhecimento de que determinadas melhorias devem ser indenizadas não produz, automaticamente, o direito de continuar ocupando o imóvel.

Segundo a relatora, o exercício da retenção depende da existência de posse de boa-fé. No contrato de locação, essa boa-fé está diretamente relacionada ao cumprimento da obrigação principal assumida pelo inquilino: pagar regularmente os aluguéis e os encargos da locação.

Inadimplência rompe o equilíbrio do contrato

Para a Terceira Turma, o locatário que deixa de pagar os valores devidos não pode, ao mesmo tempo, impedir que o proprietário retome o imóvel sob o argumento de que realizou reformas.

O inadimplemento rompe o equilíbrio contratual porque o proprietário permanece privado do uso do imóvel sem receber a contraprestação estabelecida no contrato.

A permanência do inquilino no bem, mesmo diante do atraso dos aluguéis e encargos, seria incompatível com a boa-fé objetiva exigida para o exercício do direito de retenção.

Por essa razão, o STJ negou provimento ao recurso especial da locatária. Com a decisão, permaneceu afastada a possibilidade de retenção do imóvel, sem que isso eliminasse eventual direito de indenização pelas benfeitorias comprovadas no processo.

O que a Lei do Inquilinato estabelece

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário são indenizáveis mesmo quando não autorizadas pelo proprietário.

As benfeitorias úteis também podem ser indenizadas, desde que tenham sido autorizadas pelo locador. Nessas situações, a legislação admite, em princípio, o exercício do direito de retenção.

As benfeitorias necessárias são aquelas destinadas à conservação do imóvel ou a impedir sua deterioração. Já as úteis são as que aumentam ou facilitam a utilização do bem.

Contudo, o julgamento do STJ esclarece que essa proteção não pode ser interpretada isoladamente. O direito de retenção também depende da boa-fé daquele que pretende exercê-lo, especialmente quando existe inadimplência relacionada ao próprio uso do imóvel.

O Código Civil igualmente assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como a possibilidade de retenção do bem em determinadas circunstâncias.

Contrato pode prever renúncia às benfeitorias

Outro ponto relevante é que o contrato de aluguel pode conter cláusula pela qual o locatário renuncia antecipadamente à indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção.

A validade dessa cláusula já está consolidada na Súmula 335 do STJ, segundo a qual é válida, nos contratos de locação, a renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Por isso, antes de realizar reformas ou alterações relevantes, o locatário deve verificar as disposições do contrato e, sempre que possível, obter autorização expressa do proprietário.

A ausência de autorização ou a existência de cláusula de renúncia pode dificultar ou impedir o recebimento de indenização posteriormente.

O que muda para proprietários e inquilinos

Para o proprietário, a decisão reforça que a alegação de realização de reformas não impede automaticamente o despejo quando o inquilino deixa de pagar os aluguéis e encargos.

Para o locatário, o julgamento demonstra que os investimentos feitos no imóvel devem ser documentados. Autorizações, notas fiscais, recibos, fotografias e comprovantes de pagamento podem ser relevantes para demonstrar a natureza e o valor das benfeitorias.

O precedente não estabelece que todo locatário inadimplente perderá o direito de receber pelos gastos realizados. O que o STJ afastou foi a possibilidade de utilizar essa eventual indenização para impedir a retomada do imóvel pelo proprietário.

Desse modo, a discussão sobre o ressarcimento poderá continuar, inclusive mediante compensação de valores, mas sem assegurar ao inquilino inadimplente o direito de permanecer no bem até o encerramento da controvérsia.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.233.373.